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Markus Fackler
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Steuernews für Mandanten

Was ist die ortsübliche Miete?

Glasschwein

Vermietung an Angehörige

Wird eine Wohnung zu Wohnzwecken an nahe Angehörige überlassen (im Regelfall an die Kinder oder Eltern), liegt der Mietzins im Regelfall unter dem Marktniveau. Vermietende Eltern (oder Kinder) müssen hierbei regelmäßig darauf achten, dass sie ihren Angehörigen nicht zu weit entgegenkommen. Andernfalls sind die Abschreibungen und der Werbungskostenabzug nur noch anteilig möglich. Volle Abschreibung und den vollen Werbungskostenabzug sichern sich vermietende Angehörige, wenn die mit den Kindern vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz - EStG).

Ortsübliche Miete

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 10.5.2016, veröffentlicht am 7.9.2016 (Az. IX R 44/15), definiert, was eine ortsübliche Miete ist. Nach Ansicht des BFH ist darunter die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten zu verstehen.

Fazit

Für Vermieter heißt dies konkret: Ein überschlagsmäßiger Vergleich der gezahlten Miete mit der „Warmmiete“ aus der Nachbarwohnung ist nicht ausreichend. Wird an Angehörige zu einem niedrigen Mietpreis vermietet, ist zunächst die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung unter Einbeziehung der Spannen des örtlichen Mietspiegels zu ermitteln. In einem zweiten Schritt müssen die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten festgestellt und ermittelt werden. Die Summe der Kaltmiete und der umlagefähigen Kosten ist sodann mit der tatsächlich gezahlten Miete zu vergleichen. Für den vollen Werbungskostenabzug muss die Entgeltlichkeitsquote mindestens
66 % der errechneten Summe betragen.

Stand: 28. Dezember 2016

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